09 Jul BELI PROPERTI, CASH ATAU KREDIT? (Bagian 1)

Kemarin seorang ponakan saya yang sudah memiliki toko menelpon untuk berkonsultasi dengan saya,”Pak Wan, ada toko yang di jual seharga Rp 800 juta yang lokasinya cukup strategis. Bagaimana jika saya beli dengan mengajukan kredit ke bank karena saya belum punya uang cash?”

Saya menyarankan dia tidak membeli secara kredit, tetapi dengan cara cash tentu saja bukan sekarang dia beli dengan mengumpulkan dana terlebih dahulu. Coba kita sedikit hitung-hitungan dan agar memudahkan kita anggap saja harga ruko itu Rp 1,3 milyar dan jika dibeli dengan kredit tingkat bunga sekarang dengan cicilan selama 10 tahun maka per bulan harus mencicil sekitar 16 juta (Rp 300 juta uang muka, kredit Rp 1 milyar).

Yang mau saya berikan perbandingan adalah antara kredit ke bank sebesar Rp 1 milyar dengan cicilan Rp 16 juta per bulan dibandingkan dengan uang Rp 16 juta itu kita simpan, dibutuhkan berapa lama untuk mencapai Rp 1 milyar?
Yang harus diingat ponakan saya itu sudah punya toko, uang Rp 16 juta per bulan itu jika tidak dipakai untuk mencicil hutang maka akan diputarin di tokonya, dengan cara menambah barang agar lebih banyak dan omset lebih naik (jika sudah penuh bisa buka toko berikutnya dengan sewa dahulu).

Saya misalkan uang Rp 16 juta per bulan itu diputar di toko dengan dibelikan barang, misalkan mendapatkan keuntungan 15% per bulan (jika ITO bisa 30 hari, atau bisa juga ITO nya 45 hari namun keuntungan kotor 22,5%, jika faham dengan ITO pasti ngerti yang saya maksud ?, jika belum baca lagi materi saya ya), artinya akan ada keuntungan yang didapat sebesar Rp 2,4 juta (15% dikali Rp 16 juta). Sehingga di akhir bulan ke-1 akan ada dana (uang + keuntungan) Rp 18,4 juta. Selanjutnya dibulan ke-2 ada lagi uang Rp 16 juta (yang digunakan jika kita mencicil kredit) sebesar Rp 16 juta sehingga dana akan menjadi Rp 34,4 juta (Rp 18,4 juta + Rp 16 juta) dan dari nilai ini akan dapat lagi keuntugan Rp 5,16 juta, demikian seterusnya (nanti hitungan lengkap akan saya berikan).

Jika hitungan di atas terus kita lanjutkan maka pada bulan ke-18 (1,5 tahun) akan terkumpul dana (stok barang) Rp 1,2 milyar, setara dengan kredit Rp 1 milyar dari bank plus kenaikan properti misalnya 20% (Rp 1,2 milyar). Andaikan keuntungan hanya 10% pe bulan maka dalam tempo 24 bulan akan terkumpul dana (stok) sebesar Rp 1,5 milyar, setara dengan kredit Rp 1 milyar dari bank plus kenaikan properti misalnya 20% setiap tahun selama 2 tahun (Rp 1,5 milyar).
Bahkan jika hanya dapat keuntungan hanya Rp 7,5% per bulan, maka dalam tempo 30 bulan (2,5 tahun) akan terkumpul dana (stok) sebesar Rp 1,8 milyar, setara degnan kredit Rp 1 milyar dari Bank plus kenaikan properti selama 3 tahun.

Saya menyarankan pada ponakan untuk bersabar sebentar dan dana Rp 16 juta yang seharusnya dipakai untuk mencicil itu bisa efektif kita putarkan di bisnis kita (toko) maka bisa hanya dalam tempo 1,5 tahun kita mampu beli cash, atau selambat-lambatnya katakan 2,5 tahun. Dan setelah itu dana Rp 16 juta yang seharusnya keluar masih terus bisa kita putarkan, silahkan hitung sendiri berapa besarnya dana yang akan kita dapatkan.

Tinggal disini sekali lagi dibutuhkan disiplin dan pengendalian diri, karena ada prinsip yang keliru untuk sebagian orang JIKA TIDAK BERANI HUTANG MAKA TIDAK AKAN PUNYA ASET, KARENA TIDAK BISA DISIPLIN MENGUMPULKAN UANG. Padahal jika hutang pun tidak disiplin menjaga cash flow maka akan punya peluang bangkrut yang lebih besar, punya aset yang akhirnya menyulitkan cash flow. Saya punya teman yang sudah punya 2 minimarket berjalan sangat bagus, akhirnya mengambill 2 ruko dengan kredit, kesulitan cash flow, akhirnya 2 minimarket bangkrut dan ruko itu juga disita bank akhirnya.

Selamat pagi, akan saya lanjutkan lagi ke tulisan berikutnya
Wan MH